美国豪宅销量下滑18%疫情以来最大跌幅!

机电学院浏览次数:  发布时间:2022-06-22

  美国股市暴跌、抵押贷款利率上升和经济不确定性的情况下,去年经历了迅猛增长的豪宅市场正在回归现实。

  在截至4月30日的三个月中,美国豪宅销售量同比下降17.8%,这是自新冠大流行以来的最大降幅,给房地产市场带来了冲击波。在过去十年中,只有两次下降幅度更大:截至2020年6月30日的三个月(-23.6%)和截至2020年5月31日的三个月(-21.6%)。

  美国豪宅在股市、利率、通胀等大环境影响下,销售量大受影响。(Pixabay)

  这是根据Redfin对截至5月29日房屋市场价值的估计,将所有美国住宅物业划分等级的分析得出的。该报告将豪宅定义为市场价值估值位于前5%的房屋,非豪宅定义在市场价值的百分之35-65的房产。

  由于利率飙升、股市冷却、通货膨胀和经济不确定性等,抑制了需求,致使奢侈品市场正在降温。对于豪宅买家来说,更高的抵押贷款利率可能意味着每月的住房账单要多数千美元。销售同比下降也反映了高端住宅市场,在一年前的销售额飙升近80%后的回归现实。

  佛罗里达州西棕榈滩(West Palm)的房地产经纪人埃琳娜・弗莱克(Elena Fleck)表述,由于股市下跌和利率上升,有资格购买豪宅的人数正在减少。对买家来说,好消息是市场变得更加平衡,竞争正在缓和。不过,这依然无助于那些完全被挤出市场的美国人。

  大多数豪宅借款人使用的巨额贷款的抵押贷款利率也一直在飙升。截至6月8日,30年期巨额贷款利率为5.06%,高于2021年底的3.23%。

  弗莱克说:“我在德拉海滩(Delray Beach)有一个卖家,他在3月份以超过200万美元的价格签订了房屋合同,当时正值加息期间”,因此“买家退出了,因为买家意识到他们的抵押贷款支付,每月会增加超过3,000美元,因为利率更高了。两个月后,在卖方以较低的价格将房产重新投放市场后,同一位买家又砍价30万美元的价格后,再次签订了同一栋房屋的合同。”

  虽然许多高端买家以现金支付,但有些人则选择抵押贷款——有时是作为一种投资策略。抵押贷款利率一直在上升,但仍接近历史低点,这表示奢侈品的买家可以廉价借钱购买房屋,同时将现金用于其它可以获得巨额收益的投资。

  在截至4月30日的三个月中,豪宅的中位售价同比上涨19.8%至115万美元,与非豪宅的增长率大致相同。虽然这仍高于疫情前不到10%的水平,但低于2021年春季27.5%的峰值。

  此外,随着买家对豪宅的兴趣逐渐减弱,部分卖家对降低要价的想法越来越开放。弗莱克说:“最近有一个卖家打电话给我,告诉我他们愿意从200万美元的要价中降低10万美元。”

  弗莱克补充说,潜在买家应该注意的一件事是房产税成本上升。虽然价格增长已经开始放缓,但过去两年房价的增长,也意味着许多房主正面临更大的账单,因为他们的房产评估价值已经大幅增加。在疫情期间人气飙升的州,如德州,也在努力应对类似的挑战。

  “前几天我对一位买家进行了估算,他的房产税将是当前业主支付的两倍。”弗莱克说。

  随着今年奢侈品房源首次上升,高端库存紧缩正在得到缓解。因为销售额下降了17.8%,使得更多房屋可供购买。同时,豪宅新挂牌量同比增长 1.1%。这是自 2021年7月结束的三个月以来的首次增长,当时豪宅挂牌量增长5.1%。

  待售豪宅供应量同比下降12.4%。相比之下,2021年夏季对高端住宅的需求仍然旺盛,供应量创纪录的下降24.6%。在截至4月30日的三个月中,非豪宅的供应量下降了8.4%,新挂牌量下降了1.5%。

  豪宅销售,50大都会区之中,除了纽约市增长30%以外,其余均出现下滑。跌幅最大的是纽约州纳苏县(Nassau County)(同比-45.3%),其次是加州奥克兰(-35.1%)、达拉斯(-33.8%)、德州奥斯汀(-33%)和佛罗里达州西棕榈滩(- 32.8%)。

  豪宅价格,在50大都会区之中,中位销售价格均上涨。佛州坦帕的涨幅最大(同比增长33%),其次是圣地亚哥(31.4%)、佛州杰克逊维尔(31.2%)、纳什维尔(30.3%)和德州沃思堡(29.4%)。另外,涨幅最低的是圣路易斯(5.5%)、费城(7.4%)、密苏里州堪萨斯城(8.5%)、匹兹堡(10.2%)和弗吉尼亚海滩(10.9%)。

  豪宅挂牌量,除了5个大都会区之外,所有的豪宅挂牌量均有所下降。跌幅最大的是阿纳海姆(同比-38.7%)、洛杉矶(-36.1%)、迈阿密(-33.7%)、圣荷西(-32%)和奥克兰(-31.3%)。增长的都会区是圣安东尼奥(22.4%)、沃伦(15.1%)、俄亥俄州哥伦布(7.3%)、底特律(4.7%)和纳什维尔(0.1%)。